ポイント投資の攻略ブログ

ポイ活と投資を融合させたポイ活投資を実践して資産運用

不動産クラウドファンディングの比較と選び方 ポイントサイト案件攻略時の注意点

著者:しょうこちゃん

ポイントサイト案件として高額案件として人気の高い不動産クラウドファンディングサービス。一定額の投資が必要にはなるものの、高ポイント還元が魅力となる案件が多いです。

一方で、不動産クラウドファンディングは「投資案件」になります。場合によっては元本割れのリスクを負います。株式投資や投資信託投資、FX、CFDといった他の投資とは異なる種類のリスクもありますので、内容をある程度把握して取り組むことが重要です。

とはいえ、一撃で1万円以上の還元となる案件が多く、投資分を含めるとそこそこ高い利回りにできるポイントサイト案件でもあります。実際の投資が必要となるため、案件によっては年単位の資金拘束がありますので、あくまでも余裕資金を使って

不動産クラウドファンディングの仕組み

まず、不動産クラウドファンディングという運用サービスの特徴を理解する必要があります。不動産クラファンは、不特定多数から資金を集めて、その資金を通じて不動産に投資をします。

運用期間は数か月から数年程度となっており、投資家は原則として運用成果に応じた分配金を受け取ることになります。

この不動産クラウドファンディングという投資サービスについて、まずは基本を理解しましょう。

不動産クラファンとREITの違い

基本的に投資家(出資者)は資金を出すだけで、不動産の運用や管理などは行いません。なので仕組みとしてはREIT(不動産投資信託)と同じように感じるかもしれませんね。ただし、相違点もあります。

  REIT 不動産クラファン
投資先 様々な不動産のミックス。商業施設、賃貸住宅、ホテル、倉庫のようにジャンル別になっているものもある 原則として特定の物件(○○マンション)のような感じ
一案件の規模 大きい 小さいものが多い
売却価格 株価と同じように常に変動する 基本的は変動しない
現金化・売却 即日可能 原則として契約期間は現金化できない
運用期間 短期~長期 案件ごとに異なる(数か月~数年)
投資するには? 証券会社に口座開設 クラファン事業者に申し込み

 

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

また、不動産クラウドファンディングと類似のサービスでソーシャルレンディング(融資・貸付型のクラウドファンディング)というものもあります。

この二つも実は内容が異なります。

①不動産クラウドファンディング
匿名組合への出資を通じて「不動産特定共同事業者」となり、実際に物件を取得し、それを賃貸したり第三者に売却する。あくまでも不動産への「営業者」に対して出資を行います。自身が物件に対して直接的な管理を行います。また、事業者による共同出資も可能です。

②ソーシャルレンディング
匿名組合への出資を通じて「貸金業者」となり、資金需要のある外部の借り手に融資を行います。あくまでもお金を貸すだけの存在であり、実際の事業は外部の借り手となります。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングはどちらもクラファンを利用した運用手段の一つですが、事業内容自体が異なります。

 

不動産クラウドファンディングのメリットとリスク

続いて、不動産クラウドファンディングを始めるにあたって把握しておくべき投資のメリットとリスク(デメリット)を紹介します。

<メリット>

  • 少額(数万~数十万)から不動産投資を始めることができる
  • 預金比較的高い利回りが期待できる
  • 基本的に資金を出せば後は放置でOK

数万単位で不動産投資ができるという点は魅力です。利回りも昨今の預金金利と比較するとかなり高いです。また、投資後は投資家がすることは特になく、放置しておけばOKという点も魅力です。

<デメリット・リスク>

  • 原則として中途解約できない
  • 運用が失敗した場合には元本割れのリスクがある
  • 投資型クラファンによる利益部分は雑所得

一方のデメリットやリスクに該当する部分ですが、一番のリスクは中途での解約ができないという点にあります。不動産クラファンの案件によって異なりますが、数か月~数年という運用期間は現金化できません。

また運用が失敗した場合には元本割れのリスクがあります。このリスクについてはファンドの優先劣後出資によってある程度カバーされますので、不動産クラファンを選択する場合は、この優先劣後出資(優先劣後方式)の採用は必ず確認するようにしてください。

ちなみに、投資型クラウドファンディングによる分配金は課税対象で、通常は雑所得として総合課税の対象になるという考えが一般的です。なお、サラリーマンの場合、雑所得が20万円以下であれば申告義務はありません。また、20%相当が源泉徴収されて分配金を受け取っているので確定申告が必要なケースでもそう大きな税負担が後から発生することはないでしょう。

よく、雑所得(総合課税)は最高50%超の税金が……みたいな内容を見ることがありますが、それは最高税率(所得4000万以上)の話であってたとえば、所得195万未満なら所得税率は5%、所得330万未満なら10%です。

 

不動産クラファンの注意点や選び方

なんとなく不動産クラウドファンディングの基本を説明しました。ここからは、具体的に不動産クラウドファンディングを始めるに合って、実際に案件やサービス事業者を比較する方法、選び方について紹介したいと思います。

まず、不動産クラウドファンディングという投資は、投資の実態がつかみにくい運用手段です。情報の非対称性が大きく、その運用利回りがリスクに対して妥当なのかを判断するのが難しいです。

たとえば年利5%の分配金が得られるというプロジェクトであったとして、それがとるリスクに対して見合ったリターンなのかがわかりづらい投資先になります。
※できないわけではないでしょうが、それを精査するととんでもない労力がかかりそうです。

そのため、不動産クラウドファンディングを利用するとしてもその運用額はあなたの資産において占める割合はごく小さなものであるべきだと思います。

一方で後述する「ポイントサイト案件」のように運用+αのリターンが見込めるのも事実です。このポイントサイトによる還元分を含めたら得られるリターンは負うリスクを大きく超えるものになると思います。

じゃあ、不動産クラファンをどう活用するべきか?それはポイントサイト案件としての還元をフルに享受したうえでなるべく低いリスクを負った運用をするという形が個人的にはおすすめです。

ぶっちゃけちゃうと、不動産クラファンの運用益はほとんど気にせずなるべくリスクが低そうな案件(安定している、拘束期間が短い)を選んでおいて、実際のリターンはポイントサイトのポイントバックの方を重視しちゃうというやり方ですね。

邪道といわれればその通りなのでしょうが、現在のような還元状況を鑑みるとこちらの方がリスクリターンでみたら効率的かと思います。

 

不動産クラウドファンディングでリスクを下げた運用をするには?

では、具体的に不動産クラファンにおいて、リスクを下げる運用をするにはどういった点を確認すればよいのでしょうか?

  • 運営会社の信頼度も重要
  • 優先出資の有無とその割合をチェック
  • 運用方式(匿名組合か任意組合か)

運営会社の信頼度も重要

投資クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)界隈では過去に、不正融資や資金の目的外流用などのトラブル案件もないわけではありません。

運営会社の規模が小さい場合は追及しづらいケースも多く、投資家が泣き寝入りをするというリスクが大きくなります。

一方で運営会社の規模が大きい場合は体力的にそうした不祥事に対応できる可能性が高くなります。ソーシャルレンディング大手だったSBIソーシャルレンディングの不祥事では親会社のSBIホールディングスが損失補填を行っておりますが、親会社の体力がなかったらとんでもない金融事故になっていた可能性があります。

というわけで、不動産クラファンをする場合は運用会社の信頼性(規模)も確認しておくと良いです。リスク管理としては長期の運用をするのであれば、この信頼性の部分を重視したいところです。

利益を出して儲かっている会社というよりも大元(バック)の規模が大きな会社の方が良いです。クラファン事業単体でやってる会社よりも、大きな別事業をやっていながら、クラファンもやっているという会社の方が良いと思います。

 

投資案件は「劣後出資」として本体が参加しているかも重要

優先劣後出資、優先劣後方式、優先劣後スキーム、など書かれ方は色々ありますけど、クラファンの案件単体を見るときは、クラファン事業者が「劣後出資」をしているのか?という点は注目しておくべきです。

不動産クラウドファンディングは投資した不動産の運用益を分配金として受け取りますが、損失が出る可能性もあります。たとえば、投資先の不動産価格が取得価格よりも下落した場合には売却時に損失が発生します。

この時の損失は原則的には投資家が平等に負担する必要があります。それを一定の範囲でカバーするのが優先劣後出資という仕組みです。

不動産クラファンの優先劣後スキームというのは一般投資家の資金を「優先出資」、当該クラファンの運用事業者が「劣後出資」を行うというものです。

クラファン事業者の「劣後出資」とは「劣後(れつご:ほかと比べて劣る)」という言葉が使われているように、他の投資よりも劣る出資となります。

当該不動産クラファンのプロジェクトにおいて損失が発生した場合、その損失は劣後出資をした分からまずは補填されます。その上で、それでもカバーできない時に一般投資家は損失を負担するということになるわけです。

仮に優先出資8000万(一般投資家)、劣後出資2000万(事業者)で計1億円の投資をしたとしましょう。この時に、1億円で購入した不動産が9000万円でしか売却できなかった場合、損失の1000万は劣後出資した事業者が負いますので、一般投資家は約束通りの8000万円を受け取ることができます。

一方で損失が2000万円を超えてしまった場合には一般投資家も超過分を負担する必要があります。

多くの不動産投資クラウドファンディングではこの優先劣後出資の仕組みが取られているので確認しましょう。当然ですが劣後出資の割合が大きい案件ほど投資家にとってはリスクが限られているということになります。

一方で劣後出資の割合が大きい案件ほど利回りも抑えられる傾向があります。
ただし、利益の源泉をポイントサイト案件の還元として取り組む場合、目的は利回りよりもポイントサイト報酬なので、劣後出資の割合が大きい低リスク案件を選ぶ方が賢いと思います。

 

匿名組合型と任意組合型の違い

不動産クラウドファンディングで主に採用されるのは「匿名組合」という方式です。これはざっくりいうと金は出すし分配を受ける権利はあるけど、それ以外の事業には口を出さないし、責任も出資額の範囲だけというものです。

一方の任意組合の場合は不動産の権利自体を出資者で分けるという形になります。こちらの場合は責任は出資比率に応じての無限責任となる一方で、不動産を所有してることになるため、相続や贈与における資産圧縮効果があります。収益の分配は一般的な不動産クラファンは雑所得ですが、任意組合型の場合、不動産所得(売買による所得は譲渡所得)となります。

匿名組合型の方が普通の投資家にとってはメリットが大きいと思います。節税スキームなどを組みたい方は任意組合型の方がメリットがあるかもですね。

 

不動産クラファンのポイントサイト案件の比較

具体的に不動産クラウドファンディングを実施している事業者をピックアップしていきます。

  • CREAL (クリアル)
  • プロパティプラス
  • Rimple(リンプル)
  • OwnersBook (オーナーズブック)
  • BATSUNAGUファンディング
  • えんfunding
  • 利回りくん
  • TOMOTAQU(トモタク)
  • TSON FUNDING
  • プレファン
  • COZUCHI(コヅチ)
  • ジョイントアルファ
  • 大家どっとこむ
  • ちょこっと不動産
  • FANTAS funding(ファンタスファンディング)
  • ASSECLI
  • プレファン

かなりの数がありますよね。全部網羅できていないのでもっとたくさんあると思います。全部が全部ポイントサイト案件があるわけじゃないですけど、比較的高単価のポイントサイト案件として出てくることが多いので、タイミングを狙って上手く活用していきましょう。

ポイントサイト案件としては投資が必須なものは1万円以上、必須でないものなら1万円以下でもよいかなーというイメージです。

CREAL (クリアル)

不動産クラファンでは古くからサービス提供をしています。優先劣後方式を採用しているため、リスクは限定的です。

  • 運営会社:クリアル株式会社(東証グロース)
  • 参加方法:先着
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:10,100円
最高額ポイントサイト:ポイントタウン

ポイントタウン会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
180日以内に一括10万円以上の投資が条件となります。

口座開設はスマホのeKYCでオンライン認証で即日できました。
先着順。とりあえず口座開設&入金をしておきましょう。事前にメール案内で募集スケジュールがわかるので、事前に調べておいて開始時間前から待機する感じですかね。規模が小さいと数分で蒸発することもあります。

 

Rimple(リンプル)

大手不動産のプロパティーエージェントが運営している不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を採用で30%程度と大きめなので安定感あります。

  • 運営会社:プロパティーエージェント
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:4,000円
最高額ポイントサイト:moppy(モッピー)

モッピー会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
投資家登録後、2カ月以内に応募完了

やや還元は小さく見えますが、2カ月以内に応募完了(抽選で外れてもOK)という点でハードルが低いです。金額的な縛りも最低1万円からと小さいので初めての案件としてよいかもです。ちなみに、ハピタスやmoppyのポイント交換も可能です。

 

BATSUNAGUファンディング

株式会社 LimbsCapital が運営している不動産クラウドファンディングサイト。
サービス開始は2021年7月~と比較的新しいサービスです。
古民家再生、ペンション再生、山林再活用、海の家再生といったように王道の不動産ではなく少し変わった案件が多いです。その分、不確実性も高くリスクがあると言えますが、優先劣後方式を採用している分リスクは出資範囲で抑えられます

なお、グループ会社は設計系の会社のようですね。

  • 運営会社:リズムキャピタル
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:17,000円
最高額ポイントサイト:ECナビ

ECナビ会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
新規会員登録後、180日以内に一括10万円以上の新規投資申し込み

面白いとは思うけど、物件が特殊でリスクの見積もりようがない気がします。海の家案件は写真見ると怖いですよね……。ちなみに海の家の劣後出資割合は11.1%とやや低め。期間も2年とやや長めです。

 

えんfunding

福岡市を中心とする不動産大手のえんホールディングスの不動産クラウドファンディング。劣後出資実施。

  • 運営会社:えんホールディングス
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:16,000円
最高額ポイントサイト:ポイントタウン

ポイントタウン会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
9月末までに10万円以上の一括投資

過去の応募状況を見ると倍率が高いので応募しても当選できないというリスクもそこそこありそう。一方で還元額は大きく、運用期間は短いので挑戦する価値はあるかもです。

 

TOMOTAQU(トモタク)

株式会社イーダブルジーが提供している不動産投資型のクラウドファンディング。10%の優先劣後投資を行っています。少し割合が低いですかね。

  • 運営会社:株式会社イーダブルジー
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:10,000円
最高額ポイントサイト:ポイントインカム

ポイントインカム会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
180日以内に10万円以上の一括投資

単価は良いと思います。投資完了から承認まで結構時間がかかりました。

 

プレファン

上場企業のプレセンスコーポレーションのグループ企業が実施する不動産クラウドファンディング。劣後出資を行っているため、安全度は高め。

  • 運営会社:株式会社プレサンスリアルタ
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:匿名組合

ポイントサイト報酬:1,500円
最高額ポイントサイト:ハピタス

ポイントサイト獲得条件
新規口座開設後、投資実行完了。投資金額の指定なし(最低1万)

ポイントサイトの還元は低いですが、1万円で投資実行が可能なので不動産クラウドファンディング案件の練習用によさそう。~6/15までの新規口座開設でAmazonギフト券1000円ももらえるので、1万円の資金で合計2500円還元+分配金。

 

OwnersBook

ロードスターキャピタルの100%子会社、ロードスターインベストメンツが運営している不動産のソーシャルレンディングです。一般的な不動産のクラウドファンディングと異なり、こちらは貸付型が中心の不動産に特化したソーシャルレンディングサービスとなっています。

  • 運営会社:リビングコーポレーション
  • 参加方法:抽選
  • 投資手段:ソーシャルレンディング

ポイントサイト報酬:3,640円
最高額ポイントサイト:ポイントタウン

ポイントタウン会員登録はこちら

ポイントサイト獲得条件
180日以内の10万円以上の投資実行

~2022年5月30日までは「投資応募」でしたが、現在は投資実行になっているので注意してください。抽選なので期間中(180日以内)に抽選で外れ続けた場合には還元がもらえない可能性があります。
単価も低いので今はちょっと様子見でもよいかもしれません。

 

 

現在、ポイントサイト案件から消えた不動産クラウドファンディング

以下は、ポイントサイト案件がかつてあったものの現在は実施されていないサイトです。

property+(プロパティプラス)

東証プライム上場の飯田グループホールディングスのグループ会社が運営しています。分譲戸建住宅の販売で国内シェアトップですね。優先劣後方式を採用しています。

  • 運営会社:リビングコーポレーション
  • 参加方法:先着
  • 投資手段:匿名組合

運営会社の信頼性は問題ないです。利回りは若干低いのと運用期間がちょい長いのが少し気になりますが、ポイントサイト還元が大きいので、実質的な利回りは合計10%を超えるはずです。
なお、キャンペーンファンドはポイントサイト対象外なのでご注意ください。

 

TSON FUNDING

株式会社TSONが運営する不動産クラウドファンディング。東証グロース上場企業ではあります。一般的な匿名組合を使った方法のほか、任意組合を使ったものもあります。現状の案件は任意組合方式です。

  • 運営会社:株式会社TSON
  • 参加方法:抽選/先着
  • 投資手段:匿名組合/任意組合

ポイント還元額がそこそこ大きいのはいいですね。ポイントサイト案件としての還元だけでなく、会員登録で1000円分のアマギフ。30万以上の投資で出資額の1%相当のJCBギフトカードがもらえるキャンペーンもやっています。